Япония · JPN · срез данных 2026-10-03
Более слабая иена и три вопроса, на которые это не даёт ответа
Проверено
Движение валюты
+3.7%
В конце периода местная валюта покупала меньше евро, чем в начале: вход для покупателя с капиталом в евро стал дешевле, а выход для уже владеющего активом — хуже.
Чего показатель не показывает. Это не прогноз и не доходность недвижимости. Валюта и цена могут двигаться в противоположных направлениях; эта строка не говорит, куда они пойдут дальше.
Правила для иностранного покупателя
Применимы 5 из 5 опубликованных правил
Ограничения, с которыми иностранный покупатель сталкивается до обсуждения цены: согласования, надбавки и пределы владения.
Чего показатель не показывает. Это не заявление о полноте. Непрочитанное правило может существовать; строка считает процитированные правила, а не все действующие.
Стоимость денег
1%
Цена денег для банков этой юрисдикции, задающая основу для остальных ставок.
Чего показатель не показывает. Это не предложение по ипотеке. Ставка для нерезидента обычно значительно выше; именно разрыв определяет реальные условия финансирования.
Предложение и поглощение
Лицензия не подтверждена
Пока прочитаны данные и разрешение на публикацию только одного национального статистического ведомства. Для остальных рынков данные есть, а разрешения на повторную публикацию нет.
Цикл цен на жильё
119.1 при базе 2015 года, равной 100
С 2015 года цены на жильё росли быстрее потребительских цен: рынок выше собственного уровня того года с поправкой на инфляцию.
Чего показатель не показывает. Это положение, а не направление и не оценка стоимости. Поправка на потребительские цены не говорит о доходности актива или стоимости кредита; превышение уровня 2015 года может сохраняться годами.
Оценка относительно собственной истории
87.6 к доходу, 109.4 к аренде
Два отношения расходятся: относительно доходов рынок ниже собственного уровня 2015 года, а относительно аренды — выше. По одной мере жильё стало дешевле, по другой — дороже. Доходы и аренда двигались неодинаково; третьего числа, снимающего противоречие, нет.
Чего показатель не показывает. Сравнивать с другой страной нельзя. Каждый индекс равен 100 в своём 2015 году: рынок на 120 не дороже рынка на 90, он лишь дальше от собственного прошлого. Это не прогноз; отношение может оставаться высоким десятилетие.
Сейчас на рынке
Не измерено
Для этого рынка не прочитана ни одна платформа объявлений. Доступная этому сайту платформа охватывает только российские города; для остальных территорий числа нет.
Тезис
За двенадцать месяцев по сентябрь 2026 года иена ослабла к евро, что снижает цену входа в японский актив для покупателя, конвертирующего более сильную валюту. По среднемесячным справочным курсам ЕЦБ курс изменился со 173.5486 иены за евро в сентябре 2025 года до 180.0441 в сентябре 2026 года: ослабление иены на 3.7%. Япония также выделяется среди развитых рынков отсутствием ограничений на владение землёй или зданиями по гражданству, поэтому она появляется в обзорах трансграничных рынков гораздо чаще, чем можно было бы ожидать от рынка такого размера.
Контртезис
Движение валюты — не скидка. Оно снижает цену входа и выручку при выходе по одному и тому же механизму, поэтому реальный выигрыш возникает лишь тогда, когда покупатель либо получает доход в иенах, либо ожидает обратного движения курса. Сам курс не подтверждает ни то ни другое. Опубликованные данные ОЭСР добавляют две разные проверки за 2025 Q4, каждую для периода, начинающегося 2025-10-01, но не дают вердикта: индекс отношения цен к доходам в Японии составляет 87.6 относительно собственной базы 2015 года, равной 100, а индекс реальных цен на жильё — 119.1. Первый сопоставляет цены с доходами, второй — с инфляцией; ни один не является сопоставимой рыночной ценой и не доказывает, что движение валюты — скидка, а не переоценка.
Ряды данных и расчёты за этими показателями
Валюта
+3.7%
Изменение за двенадцать месяцев: JPY за евро, с 173.5486 в 2025-09 до 180.0441 в 2026-09. Положительное значение означает ослабление местной валюты. Источник: средние месячные справочные курсы Европейского центрального банка.
176.9900
Последний дневной справочный курс: JPY за евро на 2026-10-02. Это показатель, который читатель увидел бы в источнике; окно выше использует месячные средние, на которые один волатильный день не влияет.
Относительно других базовых валют
Дороговизна рынка зависит от входящего капитала: те же двенадцать месяцев выглядят по-разному в зависимости от валюты покупателя. Оба курса выражены за евро, поэтому евро сокращается и третий источник не требуется.
| Валюта покупателя | JPY за единицу, 2025-09 | JPY за единицу, 2026-09 | Изменение за двенадцать месяцев |
|---|---|---|---|
| Доллар США (USD) | 147.9247 | 156.3802 | +5.7% |
| Фунт стерлингов (GBP) | 199.7233 | 209.8110 | +5.1% |
| Швейцарский франк (CHF) | 185.6216 | 190.9297 | +2.9% |
| Сингапурский доллар (SGD) | 115.1200 | 122.8817 | +6.7% |
| Австралийский доллар (AUD) | 97.5271 | 111.3730 | +14.2% |
Стоимость денег
1%
Ставка центрального банка, 2026-08. Источник: Банк международных расчётов.
Это стоимость денег для банков, а не для нерезидента, покупающего здание. Разница между ними определяет условия финансирования рынка, но этого числа здесь нет. Ипотечное предложение иностранному покупателю зависит от кредитора, актива и заёмщика; открытого набора таких данных нет.
Условия BIS разрешают публикацию показателя на бесплатной странице и указывают, что статистика не является инвестиционной рекомендацией. В коммерческом продукте она допускается только без дополнительной платы, поэтому этот ряд публикуется здесь и не включён в стоимость платной работы.
Фоновый контекст
Годовая национальная статистика Всемирного банка по лицензии, разрешающей повторное использование с атрибуцией. Она описывает страну, не определяет момент входа и не считается измерением этого рынка: иначе один набор данных позволил бы назвать измеренной любую территорию мира.
| Показатель | Значение | Год |
|---|---|---|
| GDP per capita | 35,951 US$ | 2025 |
| Consumer price inflation | 3.2 % | 2025 |
| Population | 123,366,734 | 2025 |
| Urban population | 92.3 % от общего числа | 2025 |
| Official exchange rate | 149.6579 за доллар США | 2025 |
Что правила означают для иностранного покупателя
Каждая запись ссылается на правовой акт и прочитанную страницу органа власти, с датой получения. Правовые нормы меняются; дата получения показывает возраст этого прочтения.
| Тема | Вид ограничения | Правовое состояние | Этап затрат | Область применения | Что применяется | Правовой акт | Дата прочтения |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ownership by nationality | Ожидаемого ограничения нет | ДействуетИсточник не указывает | При покупке | Вся недвижимостьВсе покупатели | Текст записи на языке источника (английский); правовые описания и названия актов не переведеныJapan operates no nationality-based restriction on owning land or buildings. The one review regime that touches acquisition turns on where the property is and how large it is, not on who is buying, and it binds a Japanese buyer exactly as it binds a foreign one. | Act on the Review and Regulation of the Use of Real Estate Surrounding Important Facilities and on Remote Territorial Islands (Act No. 84 of 2021) | 2026-08-10 |
| Notification near important facilities and remote islands | Нужно подать документы | ДействуетИсточник не указывает | При покупке | Вся недвижимостьВсе покупатели | Текст записи на языке источника (английский); правовые описания и названия актов не переведеныIn a special monitored area — broadly within about 1,000 metres of a designated important facility, or on a designated remote territorial island — both seller and purchaser must notify the Prime Minister of a transfer of real estate of 200 square metres or more (for a building, 200 square metres of total floor area). Sale, gift, exchange, and assignment of an option all count, and the notification is due before the contract is concluded or within the period the rules set. | Act No. 84 of 2021, Article 13(1) and (3), with the Enforcement Order and Enforcement Regulations | 2026-08-10 |
| Withholding on rent paid to a non-resident owner | Требует оплатыОбязанность несёт третье лицо | ДействуетИсточник не указывает | При владении | Вся недвижимостьМесто проживанияСдача в аренду | Текст записи на языке источника (английский); правовые описания и названия актов не переведеныRent paid to a non-resident owner is withheld at 20.42%. The exception is narrow: no withholding where the tenant is an individual renting the land or house for themselves or a relative to live in — so a residential let to a household is outside it, and a corporate or commercial tenant is not. A non-resident owner must also appoint a tax representative resident in Japan. | National Tax Agency, No. 12014 — Real estate income of non-residents | 2026-08-10 |
| Inheritance tax on property situated in Japan | Требует оплаты | ДействуетИсточник не указывает | При наследовании или дарении | Вся недвижимостьВсе покупатели | Текст записи на языке источника (английский); правовые описания и названия актов не переведеныProperty in Japan is inheritance-taxed on the person who receives it even when that person has no address in Japan at the time of the inheritance. Residence and nationality change which of the heir's other assets are reached; they do not take the Japanese property out of charge. The rate runs on each statutory heir's share, from 10% on the first 10 million yen to 55% above 600 million, so the largest single charge a foreign-held Japanese asset can meet falls on someone who did not choose it and may never have been to the country. | National Tax Agency, No.15001 — Cases where inheritance tax is imposed; rate schedule at No.4155 | 2026-08-26 |
| Withholding on a purchase of land from a non-resident seller | Требует оплатыОбязанность несёт другая сторона сделки | ДействуетИсточник не указывает | При продаже | Только земляМесто проживанияСтавка зависит от владельцаСобственное проживание | Текст записи на языке источника (английский); правовые описания и названия актов не переведеныWhoever pays the consideration for land or rights in land bought from a non-resident withholds 10.21% of the price — income tax plus the special reconstruction levy — and the obligation reaches every payer, not only businesses. The one exception is narrow and mirrors the rent rule: an individual buying the land for their own or a relative's home, where the consideration is 100 million yen or less. A company buying, or any purchase above that line, withholds. It is charged on the price and not on the gain, so a seller disposing at a loss still finances it until the return is filed. | National Tax Agency, No.2879 — 非居住者等から土地等を購入したとき (所得税法161, 164, 212, 213; 所得税法施行令281の3; 復興財確法8, 9, 10, 28) | 2026-08-26 |
Что подтверждает тезис, что его опровергнет и как могут развиваться события
Что подтверждает тезис
- Курс иены за евро изменился 173.5486 → 180.0441 между среднемесячными значениями за сентябрь 2025 и сентябрь 2026 года (справочные курсы ЕЦБ, ослабление на +3.7%).
- Последняя дневная фиксация в снимке данных от 2026-10-03, за 2 октября 2026 года, составила 176.9900 иены за евро: ниже среднемесячного значения за сентябрь 2026 года, но всё ещё выше среднего за сентябрь 2025 года. Дневное значение — точечное наблюдение, а не показатель за двенадцать месяцев.
- В том же снимке данных ослабление видно относительно большинства основных валют, а не только евро, что говорит против объяснения исключительно изменением евро.
- Владение открыто независимо от гражданства, что проверено по данным Управления кабинета министров 10 августа 2026 года: единственный режим проверки приобретения зависит от местоположения и размера, а не от того, кто покупает.
Что опровергнет тезис
- Иена укрепляется выше своего среднего уровня за двенадцать месяцев, устраняя эффект цены входа до завершения покупки.
- Запрашиваемые цены в Японии уже выросли сильнее, чем упала валюта, поэтому цена в местной валюте компенсирует скидку в иностранной валюте.
- Стоимость финансирования для покупателя-нерезидента превышает валютную выгоду за предполагаемый срок владения.
- Актив находится в зоне особого наблюдения и имеет площадь 200 квадратных метров или более, что добавляет этап уведомления для обеих сторон до заключения договора и может повлиять на сроки.
- Предполагается сдача в аренду компании, а не домохозяйству: в таком случае из арендной платы у источника удерживается 20.42%, и денежная доходность, рассчитанная покупателем до удержаний, отличается от получаемой.
Варианты исхода
- Иена остаётся вблизи текущих уровней в течение срока владенияВход и выход происходят при сходных курсах, поэтому валюта нейтральна для результата, а доходность целиком зависит от местного актива.
- После входа иена укрепляется к прежнему уровнюУкрепление повышает доходность в иностранной валюте: именно об этом сценарии и говорит тезис — и это взгляд на валюту, а не на недвижимость.
- После входа иена ослабевает дальшеДоходность в иностранной валюте снижается, даже если актив приносит результат в местной валюте: это риск, который принимает иностранный покупатель и который следует осознанно учитывать в цене.
- Недвижимость сдаётся в коммерческую аренду, а не для проживанияИз арендной платы у источника удерживается 20.42%, и необходимо назначить налогового представителя — резидента Японии, поэтому и чистая доходность, и административная нагрузка отличаются от случая аренды для проживания.
Запись проверки
| Почему рынок включён в список | Исходное основание включения (английский): Confirmed inbound demand (2026-08) plus a measurable currency dislocation. Selected as P0 by the ADR-0003 §5 depth queue, recorded in ADR-0010 §9. |
|---|---|
| Досье | Исходное досье утверждено: founder, 2026-08-10. Это атрибуция исходного досье, а не утверждение перевода. |
| Следующая проверка | 2026-11-10 |
| Срез доказательств | 2026-10-03 |